Капитальный ремонт зданий

Сегодня стоимость строительства, количество финансов, вложенных в создание объекта, играют второстепенную роль в продолжительности функционирования и сохранения здания. Неизменный внешний вид, безаварийная работа инженерных систем остается мечтой каждой эксплуатирующей организации. Однако минимизировать риски возникновения аварийности, предотвратить разрушение конструкций можно. Для этого необходимо своевременное наблюдение и проведение капитального ремонта.

Причины для проведения капитального ремонта

Капитальный ремонт — это вид ремонта, направленный, на восстановление до исходных характеристик или улучшение (вплоть до замены) строительных конструкций здания или элементов таких конструкций, за исключением несущих, замена или восстановление систем инженерно-технического обеспечения, то есть работы, не затрагивающие конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, а также не превышающие предельные параметры объекта.

Понятие капитального ремонта встречается в нормативных документах Госстроя и Градостроительного кодекса РФ. Ремонт производят, применяя не только аналогичные элементы, но и материалы новых поколений, созданные с применением новых технологий, стараясь улучшить эксплуатационные характеристики конструкций. Также выполняют другие строительные работы, направленные на увеличение сроков службы здания, восстановление ресурса конструкций, вплоть до изменения режимов эксплуатации.

Причинами проведения капитального ремонта наиболее часто являются:

• получение предписания надзорных органов (виду изменения нормативной документации, видимого аварийного состояния здания и т.д.);
• реальный физический износ конструкций и инженерных сетей;
• приведение здания к более совершенным характеристикам (обновление интерьеров и фасада здания, более совершенные инженерные сети; повышение энергоэффективности и т. п.) и др.

Периодичность проведения зависит от вышеназванных причин и для каждого здания индивидуальна.

Список работ при капитальном ремонте

При капитальном ремонте могут проводиться следующие работы:

• проектирование. Включает в себя обследование и разработку проектных решений. Цель — не только решить как делать, но, самое важное, составление сметы (финансовый анализ);
• усиление, ремонт фундаментов и восстановление их гидроизоляции, отмостка;
• ремонт капитальных стен – кладки, панельных швов, бетонных трещин и т.д.;
• замена перегородок;
• замена внутренней и внешней отделки здания;
• замена инженерных сетей;
• ремонт кровли — вплоть до частичной или полной замены;
• замена оконных и дверных блоков;
• ремонт перекрытий и этажных лестниц и др.

Отличие капитального ремонта от реконструкции

Основная причина, по которой происходит путаница в этих понятиях – схожие по названию возможные выполняемые работы. Однако, основное отличие этих процессов – цель их проведения:

• капитальный ремонт проводится с целью поддержания первоначальной функции здания и продления срока его функционирования;
• реконструкция проводится с целью изменения технико-экономических параметров здания (площадь, этажность, технологический цикл и др.), изменение его назначения.

Имеются различия и в оформлении проведения данных работ: проект реконструкции обязателен к проведению государственной экспертизы (сложная и длительная по времени процедура, связанная с определенными требованиями к проектированию, зданию и его функционалу) и получению разрешения на производство работ с последующим получением акта ввода в эксплуатацию. Процедура, схожая с новым строительством. При капитальном ремонте этого не требуется.

Этапы проведения капитального ремонта

• Проектирование. Включая техническое обследование поврежденных участков и остальных частей здания, разработку проектных решений и осмечивание предусмотренных мероприятий. Согласование проекта с надзорными органами необходимо, например, в случае изменения внешнего вида здания либо серьезного увеличения нагрузок на инженерные сети;
• Поиск подрядчика и заключение договора на выполнение работ;
• Физическое выполнение работ, включая: подготовительный этап, общестроительные, отделочные работы, монтаж/ремонт инженерных сетей, монтаж оборудования, пусконаладка;
• Приемка работ Заказчиком, подписание документов о приемки.

Полезно:

• «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 г. N 190-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2023). Глава 6.2 Эксплуатация зданий, сооружений;
• Федеральный закон № 384-ФЗ от 30.12.2009 г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (актуализированная редакция от 02.07.2013 г.);
• ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» от 27.12.2012 г.