Виды ремонта зданий

Любое здание при его эксплуатации изнашивается. И чем активней эксплуатация, тем быстрее происходит этот процесс и появляются различные дефекты, на образование которых в том числе влияет:

• атмосферные воздействия (климат);
• дефекты строительства, в том числе ошибки проектирования;
• вандальная эксплуатация;
• качество использованных материалов.

В результате — необходимость регулярного ремонта, который позволит поддерживать эксплуатационные возможности здания. Ремонт подразделяется на текущий и капитальный, которые различаются между собой регулярностью и объемом выполняемых работ.

Специфика текущего ремонта

Текущий ремонт — это вид ремонта, который направлен на  сохранение эстетичного вида здания, поддержания характеристик инженерных сетей и конструкций для эксплуатации. Общепринятая регулярность проведения таких работ – два-три года.

Однако, в зависимости от режима эксплуатации, потери эксплуатационных характеристик, частоты аварий и т. д., этот период может меняться; обычно ремонт проводится участками и не имеет четко определенной периодичности, поэтому и называется — текущий. Так, например, ремонт в общежитиях, гостиницах, школах и т. п. зачастую проводится этапами.

Текущий ремонт, в свою очередь, разделяется на профилактический и непредвиденный.

Профилактический ремонт направлен на поддержание состояния той либо иной части здания, инженерной сети; непредвиденный (аварийный) проводят для устранения последствий аварии, либо с целью ее предотвращения.

Так, например, регулярный осмотр трубопроводов отопления, либо водопровода на предмет повреждений относится к профилактическому. А вот если осмотр не выполнять, то нельзя исключить аварии, устранение последствий которой будет относиться к непредвиденному ремонту.

Среди работ, выполняемых во время текущего ремонта, можно отнести следующие:

• профилактический осмотр здания и инженерных сетей, на основе чего планируется проведение ремонтных работ;
• косметический (мелкий/местный) ремонт поверхностей стен, потолков, фасада (отмостка);
• ремонт фурнитуры, функций открывания/закрывания оконных, дверных блоков;
• местный (штучный) ремонт половых покрытий;
• ремонт водосточных желобов, карнизов, слуховых окон, колпаков над вентиляционными    трубами, очистка кровли, ревизия чердачного утеплителя;
• промывка трубопроводов системы отопления и водоснабжения, опрессовка, устранение течей, при необходимости замена пришедших в негодность приборов (радиаторов, смесителей санфаянса и т. д.);
• очистка, герметизация воздуховодов системы вентиляции, проверка работы приточного и вытяжного оборудования;
• тестирование работы охранной, пожарной систем с сопутствующим ремонтом/заменой вышедших из строя датчиков, оповещателей, автоматики, деталей системы пожаротушения;
• ревизия системы электроснабжения: ремонт/замена электроприборов, розеток, выключателей, светильников и т. п.

Специфика капитального ремонта

Капитальный ремонт — это вид ремонта, направленный, на восстановление до исходных характеристик или улучшение (вплоть до замены) строительных конструкций здания или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замену или восстановление систем инженерно-технического обеспечения, то есть работы, не затрагивающие конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, а также не превышающие предельные параметры объекта.

Капитальный ремонт проводят заранее, планируя его мероприятия не чаще, чем раз в десять лет. Эта периодичность также может меняться в зависимости от физического износа конструкций, отделки здания и его систем. Планирование проведения капитального ремонта обусловлена довольно серьезными экономическими затратами и связано с частичной, а в некоторых случаях с полной, остановкой функционирования здания.

Капитальный ремонт подразделяется на:

• аварийный — производят после климатических бедствий, техногенных аварий и подобного;
• выборочный — направлен на восстановление либо замену отдельных конструкций или отдельных инженерных систем;
• комплексный — наиболее обширный по объему работ и проводится либо по зданию в целом, либо по отдельной его части (блоку, этажу и т. д.).

В связи с восстановлением либо заменой части строительных конструкций, а также в связи с изменившимися требованиями градостроительного кодекса капитальный ремонт в большинстве случаев дополнительно требует проектирования.

Среди работ, выполняемых во время капитального ремонта, можно отнести следующие:

• ремонт фасада;
• усиление/восстановление/ремонт фундаментов;
• замена внутренней отделки;
• возможная перепланировка помещений;
• ремонт кровли в предусмотренных объёмах;
• ремонт дефектных конструкций стен, перекрытий;
• замена конструкций полов;
• замена негодных оконных и дверных блоков;
• приведение конструкций и инженерных сетей здания в соответствии с изменившейся нормативной документацией (например, по энергосбережению и пожарной безопасности);
• полная либо частичная замена инженерных систем: отопление/вентиляция; водопровод/канализация; кондиционирование; электроснабжение; слаботочные сети: охранно-пожарной сигнализации; системы оповещения, контроля доступа, видеонаблюдения; сети интернет.

Опыт работы компании «Реалстрой» позволяет говорить о большей эффективности планируемых ремонтов. Это позволяет оптимизировать расходы на содержание здания, планировать бюджет и заблаговременно аккумулировать средства на ремонт с точки зрения финансов.

Полезно:

• Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2023). Глава 6.2 Эксплуатация зданий, сооружений;
• Федеральный закон № 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (актуализированная редакция от 02.07.2013);
• СП 368.1325800.2017 Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта от 26.05.2018 г.